Indépendance financière et hypothèques

Vous voulez acheter votre première propriété? Avant même de commencer à magasiner sur Centris, il y a une question importante à régler : où devriez-vous accumuler votre mise de fonds?
CELIAPP, REER avec le RAP, CELI ou simple compte d’épargne? Et surtout : dans quel ordre devriez-vous utiliser ces comptes?
Dans cet épisode, je vous explique comment fonctionnent le CELIAPP et le RAP, deux outils qui peuvent être utilisés ensemble pour l’achat d’une première propriété. À leurs plafonds respectifs, ils permettent de consacrer jusqu’à 100 000 $ par personne — ou 200 000 $ pour un couple — à l’achat d’une première propriété.
On parle notamment des avantages fiscaux du CELIAPP, du plafond de 60 000 $ du RAP, de la règle des 90 jours pour les cotisations REER, de l’importance d’ouvrir son CELIAPP tôt et de la façon d’investir sa mise de fonds selon le nombre d’années qui vous séparent de votre achat.
Je vous présente aussi trois stratégies concrètes, selon que votre achat est prévu dans 5 ans ou plus, dans 2 à 3 ans, ou dans moins de 12 mois.
🎁 Nouveau guide gratuit : Une longueur d’avance de 100 000 $
J’ai préparé un guide complet pour vous aider à comprendre comment combiner le CELIAPP et le RAP et bâtir votre stratégie de mise de fonds.
👉 https://www.frederiklacharite.com/guide-celiapp-rap
Si votre première propriété fait partie de vos objectifs, cet épisode vous aidera à commencer votre planification maintenant plutôt que d’attendre d’être rendu à faire une offre d’achat.
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« Indépendance financière et hypothèques » est un balado dans lequel je partage mon expérience et mes connaissances en finances personnelles. Bien que je sois courtier hypothécaire certifié auprès de l’AMF, les conseils présentés ici ne conviennent pas nécessairement à toutes les situations. Je vous recommande de consulter un professionnel qualifié pour des recommandations adaptées à votre réalité financière.

Prêter de l’argent à un proche, aider son enfant à acheter une maison, emménager chez son conjoint, héberger un enfant adulte ou encore acheter un duplex pour loger ses parents… Sur papier, ces décisions partent souvent d’une bonne intention. Mais elles peuvent aussi créer de la dépendance, des tensions et des rapports de force qui nuisent autant aux relations qu’aux finances.
Dans cet épisode, je présente 10 scénarios concrets où l’argent, la famille et l’immobilier s’entremêlent.
On parle notamment de :
• Emménager dans la maison de son conjoint sans être propriétaire
• Acheter une maison en couple sans être marié
• Acheter une propriété pour son enfant et lui louer
• Prêter la mise de fonds à son enfant
• Prêter de l’argent à un ami
• Héberger un enfant adulte à long terme
• Subventionner le train de vie de ses enfants
• Habiter dans un immeuble appartenant à ses parents
• Acheter un duplex pour loger un parent
• Acheter une propriété multigénérationnelle
Le fil conducteur : aider quelqu’un financièrement ne signifie pas toujours qu’on l’aide réellement.
Certaines formes d’aide peuvent créer une dépendance financière, compliquer les relations familiales et même ralentir votre propre cheminement vers l’indépendance financière.
L’objectif n’est pas de ne jamais aider sa famille. C’est plutôt de savoir où placer les limites pour protéger à la fois vos relations, votre couple et votre avenir financier.
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Vous êtes travailleur autonome et vos revenus déclarés ne reflètent pas votre véritable capacité financière? Vous avez eu des problèmes de crédit? Votre niveau d’endettement est trop élevé pour les critères habituels des banques?
Un refus de financement ne signifie pas nécessairement qu’il n’existe aucune solution.
Dans cet épisode, je vous explique comment fonctionnent les prêteurs hypothécaires alternatifs et dans quelles situations ils peuvent devenir un outil intéressant.
Je vous présente notamment le cas concret d’un travailleur autonome dont les revenus admissibles passaient d’environ 50 000 $ à 96 000 $ grâce à une méthode de qualification différente. Dans ce dossier, le financement alternatif permettait également de réduire des obligations financières d’environ 7 000 $ par mois à 2 700 $, tout en économisant plus de 1 000 $ d’intérêts par mois.
On parle aussi :
des défis de qualification pour les travailleurs autonomes;
des dossiers avec une cote de crédit plus faible ou un endettement élevé;
de consolidation de dettes par refinancement hypothécaire;
des amortissements pouvant être plus longs chez certains prêteurs;
des taux, frais de dossier et coûts associés au financement alternatif;
de l’importance d’avoir un plan de sortie pour éventuellement revenir vers un prêteur conventionnel.
Je fais également un retour sur la décision de la Banque du Canada du 2 septembre 2026 et ses conséquences sur les taux variables et les marges hypothécaires.
Le financement alternatif n’est généralement pas notre premier choix. Mais dans certaines situations, il peut permettre de régler un problème temporaire, de reprendre le contrôle de ses finances et de se remettre sur le chemin de l’indépendance financière.
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Un auditeur du podcast, Kevin, 37 ans, s’est donné un objectif ambitieux : générer 1 500 $ par mois de revenus passifs grâce à ses placements d’ici cinq ans.
Mais est-ce réaliste avec sa situation actuelle?
Dans cet épisode, j’analyse son plan et les choix qu’il envisage pour accélérer son cheminement vers l’indépendance financière.
On parle notamment de son condo qui lui coûte environ 2 500 $ par mois, de l’idée de vendre pour réduire radicalement ses coûts de logement, de house hacking, de CELI et de REER, de la règle du 4 % et du patrimoine nécessaire pour générer 1 500 $ par mois.
On aborde aussi un levier que je trouve particulièrement important : augmenter ses revenus plutôt que seulement chercher à diminuer ses dépenses. Kevin possède déjà une petite entreprise en parallèle de son emploi. Est-ce que ce genre de projet pourrait finalement être un meilleur accélérateur vers la liberté financière?
Et je mets également un bémol sur l’idée de vouloir absolument minimiser son revenu imposable. L’optimisation fiscale a sa place, mais pour bâtir un patrimoine important, il faut d’abord générer des revenus et accumuler des actifs.
Au fond, l’objectif n’est peut-être pas d’être complètement indépendant financièrement dans cinq ans.
L’objectif pourrait simplement être d’être beaucoup plus libre dans cinq ans qu’on l’est aujourd’hui.
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Cette semaine, on poursuit mon entrevue avec Xavier Courchesne du podcast Zéro frais de gestion.
Après avoir parlé du fonctionnement des hypothèques et du rôle du courtier hypothécaire dans la première partie, on entre maintenant dans des stratégies plus avancées d’indépendance financière.
Comment peut-on utiliser l’équité accumulée dans sa maison pour investir? Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire? Et surtout, qu’est-ce que la Manœuvre Smith et comment fonctionne-t-elle concrètement?
Xavier me pousse à décortiquer la stratégie étape par étape, avec des exemples chiffrés. On explique comment il est possible de réemprunter progressivement le capital remboursé sur son hypothèque pour l’investir et ainsi transformer, au fil du temps, une dette hypothécaire dont les intérêts ne sont généralement pas déductibles en une dette d’investissement dont les intérêts peuvent l’être lorsque les conditions fiscales sont respectées.
On aborde notamment :
comment refinancer une propriété et accéder à son équité;
la différence entre un prêt hypothécaire et une marge hypothécaire;
l'investissement avec de l'argent emprunté et les risques de l'effet de levier;
la déductibilité des intérêts et l'importance de bien tracer l'utilisation des fonds;
la Manœuvre Smith de base, expliquée avec un exemple concret;
les accélérateurs, dont « amorcer la pompe »;
l'utilisation des remboursements d'impôt et des distributions pour accélérer la stratégie;
et surtout, pourquoi la Manœuvre Smith n'est pas nécessairement la première stratégie financière à mettre en place.
La Manœuvre Smith n'est pas une formule magique pour faire disparaître son hypothèque. C'est une stratégie avancée qui utilise l'effet de levier, comporte des risques et demande de la discipline, un horizon suffisamment long et une bonne compréhension de ce qu'on fait.
Un épisode plus technique, mais très concret, pour ceux qui veulent comprendre ce qui se passe réellement derrière cette stratégie.
Bonne écoute!
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